18 / 162
מאמר דעה
"ארגז הכלים" החדש של קבלנים ויזמי נדל"ן
להגדלת מספר יחידות הדיור
מאת: עוה"ד אביגיל קסטיאל
ה
ניסיון לחולל מהפיכת מחירים בשוק
הדיור, שמוביל שר האוצר משה כחלון,
נתקל במכשול מכיוון בלתי-צפוי: דווקא
הרשויות המקומיות, בתחומן מבקשת הממשלה
להשפיע על היצע הדירות, מערימות קשיים על יזמים
המבקשים להגדיל את מספר יחידות הדיור בתכניות
שכבר אושרו.
עם זאת, היכרות מעמיקה עם תיקוני חקיקה
מהחודשים האחרונים, המסדירים את מדיניות
הבנייה הארצית, ועם הנימוקים ה"קבועים" המועלים
על-ידי ועדות תכנון ובנייה מקומיות, עשויה להביא
לאישור הבקשות ולהגדלת זכויות הבנייה.
כידוע, מיד עם היבחרו לממשלה, השר משה כחלון
נקט בפעולות שונות, שתכליתן להביא להגדלת היצע
הדירות באופן מידי, במטרה להביא לירידת מחירים
כללית. לצד פעולות שזכו לפופולריות רבה, כמו
הקמת מטה הדיור הלאומי, ריכוז סמכויות של גופים
שונים כמו מנהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל
במשרד האוצר, וייזום תכנית "מחיר למשתכן",
פעל כחלון גם ליצירת סביבה "חקיקתית" שתתמוך
במהלך.
אחד החוקים הראשונים שאושרו ביוזמת שר האוצר
הוא הוראת שעה בחוק התכנון והבנייה שזכתה
בתקשורת לכינוי "חוק כחלון". עד למועד כינונו
של חוק זה, דבר החקיקה המרכזי עליו הסתמכו
90-
קבלנים היו "תקנות שבס" שהותקנו בשנות ה
כחלק מסדרת צעדים שנועדו לאפשר את קליטתם
של מאות אלפי העולים שהגיעו ממדינות ברית
המועצות, והתיקונים שבוצעו בהן לאורך השנים.
בדרך זו התאפשר ליזמים להגדיל את מספר יחידות
אחוזים (כך, על-פי התיקון
30
דיור בשיעור של עד
האחרון לתקנות שבס) מעבר למה שאושר בתכנית
הבינוי העירונית (תב"ע), מבלי להגדיל את השטח
המותר לבניה. זאת, בהליך מקוצר – של בקשה
לקבלת הקלה – במקום הליך ארוך יותר של שינוי
תכנית ותוך צמצום חוג המתנגדים הפוטנציאלי.
,2015
"חוק כחלון" אשר נכנס לתוקפו בחודש דצמבר
הלך צעד נוסף לטובת הקבלנים: מתוך מטרה להגדיל
את היצע הדירות, החוק הסמיך את הוועדה המקומית
אחוזים לשטח המותר לבנייה
20
לאשר תוספת של עד
(לעומת השטח המאושר בתכנית), בנוסף לתוספת
אפשרית במספר יחידות הדיור על פי תקנות שבס.
בנוסף, החוק הסמיך את הוועדה להקל במגבלות
שנקבעו בתכניות לגבי מספר הקומות, הגובה או תכסית
הבניין – וזאת אף אם בהוראות התכנית החלה נקבע כי
סטייה מהוראות אלה מהווה סטייה ניכרת.
במילים אחרות, אם בעבר יזמים יכלו לעשות שימוש
בתקנות על מנת להגדיל את מספר יחידות הדיור
על חשבון שטחן של הדירות, כיום יכולים היזמים
להגדיל את מספר היחידות, מבלי לפגוע בשטח של
הדירות המקוריות.
אלא שלשר האוצר נכונה הפתעה – אף שלוועדות
התכנון והבנייה המקומיות הייתה הסמכות המלאה
לאשר את תוספת יחידות הדיור והשטחים הבנויים,
בקשות של קבלנים ויזמים ליישום ההקלה נדחו לא
אחת, לרוב בנימוק כי אישור ההקלות יביא ל"צפיפות
יתר" בשכונות המגורים ולפגיעה ב"מרקם החיים"
של השכונה. לעיתים נראה, כי הרשויות המקומיות
מעדיפות את האינטרס של התושבים "הקיימים" על
פני התושבים "העתידיים" ועל פני המטרה הלאומית
שהציב שר האוצר, להגדיל את היצע הדירות.
עם זאת, בחינת הסביבה המשפטית המסדירה את
מדיניות הבנייה מגלה, כי ספק אם נימוקים אלה
עולים בקנה אחד עם הוראות הדין. כך, למשל, תכנית
, שאושרה על-ידי
35
המתאר הארצית (תמ"א) מספר
, קבעה מכסות צפיפות
2005
הממשלה בסוף שנת
מינימאליות, אשר תכנית שאינה עומדת בהן לא
נכתב
35
תופקד. במקביל, בדברי ההסבר לתמ"א
מפורשות, כי בשל מאפייניה של מדינת ישראל
כאחת מהמדינות הצפופות בעולם, ובמקביל בעלת
קצב גידול האוכלוסייה הגדול בעולם המערבי, וכן,
נוכח עתודות הקרקע הקטנות, מגמת הציפוף הינה
הכרח.
, עם תיקונה
2016
מגמה זו קיבלה חיזוק בחודש יולי
, והעלאת מכסות הצפיפות הקבועות
35
של תמ"א
בה, כך שכיום, בערים גדולות באזור המרכז, עומד
יחידות דיור לדונם,
15
רף הצפיפות המינימאלי על
והמקסימאלי - על "כפל הצפיפות" של שיעור זה.
גם קבלנים ויזמים אשר תכניות שהגישו אושרו
, או לפני התיקון
35
לפני כניסתה לתוקף של תמ"א
האחרון שלה שהעלה את מכסות הצפיפות, יכולים
לדעתנו לעשות שימוש בקביעות אלה, במסגרת
בקשות להקלות. ועדות הערר ובתי המשפט קבעו,
בסדרת החלטות, כי על הוועדה המקומית לשקול גם
בעת מימוש תכניות ישנות, את התכלית של תמ"א
, המשקפת את עמדת המדינה ביחס לצרכי השעה,
35
להגדיל את היצע הדירות.
מעניין לציין, כי גם בעבר, עוד לפני מינויו של כחלון
לתפקיד שר האוצר וכינון "חוק כחלון", ועדות
הערר ובתי המשפט הכירו בצורך בהגדלת היצע
הדירות כגובר על נימוקים שהועלו על-ידי ועדות
מקומיות, וזאת נוכח הצורך הלאומי ביצירת מלאי
דירות בתמהיל מגוון יותר. החלטות אלה של ועדות
הערר ובתי המשפט יכולות לטעמנו לשמש גם כיום
גורמים המבקשים להגיש בקשות לבניית יחידות דיור
נוספות.
כך, למשל, נקבע כי יש לאזן את האינטרס שלא
להכביד על התשתיות בשכונה קיימת ואת האינטרס
לשמור על צביון השכונה, נימוקים המועלים באופן
תדיר על-ידי ועדות מקומיות, עם צורכי השעה. עוד
נקבע שגם אם חלף זמן קצר יחסית מיום אישור
התכנית ועד יום הגשת הבקשה להקלה ביחס לבניית
יחידות דיור נוספות, קיימת הצדקה להגדיל את מספר
יחידות הדיור, שכן לא ניתן להתעלם מהשינויים
שחלו ב"אקלים התכנוני" במדינה, ובפרט מהמגמה
להגדיל את היצע הדירות הקטנות.
עוד ציינו ועדות הערר, כי יש לאשר הקלות לצורך
הגדלת מספר יחידות הדיור, בין היתר, נוכח המגמה
התכנונית המובהקת כיום בעולם לציפוף הבנייה
העירונית, מתוך מטרה לנצל את הקרקע באופן יעיל
ולהותיר שטחים פתוחים לרווחת הציבור.
ממש לאחרונה, נקט המחוקק צעד נוסף, נוכח נטייתן
של הוועדות המקומיות שלא להעניק הקלות בתוספת
יחידות הדיור ובתוספת השטחים מכוח חוק כחלון
הראשון, וערך תיקון נוסף בחוק. כך, בחודש אוגוסט
,)108 '
בוצע תיקון בחוק התכנון והבניה (מס
2016
שנחתם - גם הוא - על-ידי השר כחלון. תיקון זה
שלל הלכה למעשה את שיקול הדעת שניתן לוועדה
המקומית, כך שזו מחויבת כיום להעניק הקלה ליזם
אחוזים מהמספר
10
בדמות תוספת בשיעור של
המרבי של יחידות הדיור המותר לבניה על מגרש,
בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.
מחודש יולי האחרון והתיקון
35
התיקון בתמ"א
לחוק התכנון והבניה מחודש אוגוסט האחרון, טרם
עמדו למבחן בבית המשפט. עם זאת, אין ספק,
כי כבר כיום, קבלנים ויזמי נדל"ן אשר מגישים
בקשות להגדלת מספר יחידות הדיור ושטחי הבינוי
במסגרת התכנית, יכולים לעשות בהם שימוש כבר
בשלב הגשת הבקשה להקלה – קל וחומר בהליכי ערר
(ועתירה מנהלית), במקרה שהרשות תסרב לאשר
את בקשת ההקלה.
האמור לעיל הינו בגדר "מאמר דעה" בלבד ואין
לראות בו ייעוץ משפטי מחייב.
עוה"ד אביגיל קסטיאל הינה שותפה במשרד ש. הורוביץ ושות'
מאמרי דעה
18
2016
|
DUN’S
100
ענף הבניה והנדל”ן -