14 / 162
מאמר דעה
היטל השבחה ומס שבח – השווה, השונה והשפעתם על
מחירי הדיור
מאת: עוה"ד צבי שוב ואריאל פל
כ
יום מתבצעות בשוק הנדל"ן עסקאות
מגוונות, המצריכות בחינה מעמיקה של נכסי
המקרקעין, כדי לקבל תמונת מצב שתשקף
נאמנה את גובה המיסים וההיטלים שיחולו.
בין יתר המיסים וההיטלים המשמעותיים ביותר,
מצויים היטל ההשבחה ומס השבח, אשר רבים נוטים
לבלבל ביניהם (אולי בגלל השורש ש.ב.ח המשותף
לשניהם ואולי בגלל אי בקיאות של בתחום היטל
ההשבחה), ובמאמר זה נעמוד על עיקרי השוני,
הדמיון וההשפעה של אחד מהם על כל עסקה בפרט
ועל שוק הנדל"ן בכלל.
הוא מס המוטל על מוכר בעסקת מקרקעין
מס שבח,
וזאת בגין "השבח" שנוצר לו, שהוא הפער שבין השווי
שבו נרכש הנכס לבין השווי שבו נמכר. יצוין בהקשר
שהמועד שבו קמה העילה לחיוב במס שבח,
זה,
.
הוא מועד החתימה על הסכם המכר
שיעור המס משתנה בהתאם למועד הרכישה, מועד
המכירה וזהות המוכר. עם זאת, חשוב לציין כי בשנים
האחרונות, כחלק מפעולות הממשלה לטובת הגדלת
היצע הדיור, נחקקו תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין כולל
הוראות שעה, שבין היתר, מבקשים לקבע את שיעור
.
מהשבח
25%
המס על
מכוח חוק מיסוי מקרקעין,
משולם למדינה
מס שבח,
המאפשר למוכר לנכות מהשבח הוצאות שהוציא על
הנכס, כגון הוצאות השבחת הנכס, בניה, מס רכישה
ששולם בעת רכישתו, שכ"ט עו"ד ותווך, ריבית ריאלית
על משכנתא והוצאות נוספות מוכרות. הוצאה נוספת
המותרת בניכוי מהשבח, היא התשלום ששילם המוכר
כהיטל ההשבחה.
הוא היטל המוסדר בחוק התכנון
היטל השבחה,
ומשולם על ידי בעלי הנכס,
1965-
והבניה תשכ"ה
לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין אישור אחת
משלוש פעולות תכנון שאושרו על ידה, והעלו את
שווי המקרקעין, והן - תכנית מתאר (מקומית או
המועד
מפורטת), מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
שבו אושרה פעולת התכנון מקים את העילה
.
לחיוב בהיטל
היטל ההשבחה, ייגזר מהפער שבין שווי המקרקעין ערב
אישור התכנית, בהתאם לזכויות והייעוד שקדם לה,
לעומת שווים ביום אישורה בהתאם לזכויות החדשות.
. הרציונל, הוא
מההשבחה
50%
שיעור ההיטל הינו
שבעל הנכס שהתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית
שלטונית, ישתף את הציבור ברווחיו, דרך הוועדה
המקומית.
לכאורה, מדובר בשני תשלומים נפרדים המשולמים
לרשויות שונות וזאת בגין עליית ערך המקרקעין,
כשבכל הנוגע למס שבח, מקורו בעליית מחירים
כללית בשוק החופשי ובכל הנוגע להיטל השבחה
מקורו בפעולה התכנונית שאישרה הועדה
המקומית.
למרות זאת, יש הטוענים שקיים דמיון רב בין שני
התשלומים הנ"ל וננסה למנות חלק מהסיבות לכך:
המס או ההיטל, ישולמו
ראשית, בשני המקרים,
,
ככלל במועד שבו מומש הנכס על ידי בעליו
כאשר בכל הנוגע למס שבח, תשלום המס יעשה בעת
מכירת הזכויות ובכל הנוגע להיטל השבחה, תשלום
ההיטל יעשה בעת מכירת הנכס, קבלת היתר בניה
או התחלת שימוש בפועל, שאז למעשה מתעשר בעל
הנכס וניתן למדוד את הרווח שהפיק.
שנית, פעמים רבות נעשית השוואה ואימוץ של
נתונים שנקבעו ביחס לכל אחד מהתשלומים. אחת
הדוגמאות הבולטות לכך, היא במצב שבו עסקת המכר
נערכה סמוך ולאחר אישור הפעולה התכנונית.
ככלל, התמורה שנקבעה בעסקה תאומץ על ידי
רשויות מס שבח, אלא אם כן ימצא כי זו נמוכה
משמעותית משווי השוק של המקרקעין, כי אז יצטרך
הנישום להוכיח שזו נערכה בתום לב ולא הושפעה
מקיומם של יחסים מיוחדים.
לעומת זאת, בהיטל השבחה הערכת השווי נעשית
נכון ליום אישור התכנית, בהתאם לשווי השוק של
המקרקעין. עם זאת, ככל שהעסקה נערכה בסמוך
לאישור התכנית, וזו אושרה על ידי רשויות מס שבח,
כך יגדל המשקל שיינתן לה לצורך קביעת השווי
בהיטל השבחה.
יצוין, כי קיימים מקרים בהם וועדות מקומיות ניסו
לגבות היטל השבחה בהתבסס על שווי הגבוה מזה
שהתקבל בעסקה, על אף שנערכה בסמוך לאישור
התכנית ואושרה על ידי רשויות מס שבח. גישה זו
עלולה לעורר קושי, משום שהיא מובילה לכך שבעל
50%-
הנכס ישלם היטל השבחה בשיעור הגבוה מ
ועבור תמורה שלא קיבל.
דמיון נוסף בין שני התשלומים הנ"ל, בא לידי ביטוי
בפטורים הניתנים במכירת דירת מגורים. אמנם,
במסגרת הרפורמה במיסוי דירות מגורים, בוטל
הפטור ממס שבח, שניתן בעבר למוכר דירת מגורים
שנים. עם זאת, נותרו פטורים אחרים ובין
4-
אחת ל
היתר, הפטור ממס שבח למוכר דירה יחידה (בכפוף
לעמידה בתנאי החוק). בדומה לכך, קיים גם פטור
מהיטל השבחה לבניית דירת מגורים חדשה או
מ"ר.
140
הרחבת דירה בשטח של עד
נראה אפוא, שלמרות השוני שתואר לעיל, קיימים
קווי דמיון בין שני התשלומים הנ"ל, המהווים חלק
משמעותי ובלתי נפרד מכל עסקת מקרקעין.
בשנים האחרונות, הממשלה והמחוקק עושים שימוש
בכלים מיסויים, כגון בחוק מס ערך מוסף (קביעת
ופינוי בינוי),
38
לקידום פרויקטים של תמ"א
0
מע"מ
ובחוק מיסוי מקרקעין, לשם הגדלת היצע הדירות
והקטנת מחירי הדיור; ואולם עדיין קיימת ביקורת
באשר לאפקטיביות שבדבר.
והנה, דווקא היטל ההשבחה, ששיעורו עומד על
! מההשבחה, כאשר במקרים רבים מהווה
50%
משווי המקרקעין (סכום ש"מתגלגל" אל
40%-
כ
רוכשי הדירות ומגדיל את מחירי הדיור), נעלם
משמעותי
חסם
מעיני המחוקק והממשלה, חרף היותו
לקידום פרויקטים למגורים.
יתרה מזו, בשנים האחרונות מקודמת רפורמה
בתחום, שמשמעותה תוביל דווקא להגדלת היטל
ההשבחה.
נראה אפוא, שראוי שבתקופה זו של מצוקת דיור
קיימת, ישקלו צעדים אשר יפחיתו את שיעור
ההיטל לאור המשמעות האדירה שיש לו בכל עסקה
ופרויקט.
עוה"ד צבי שוב ואריאל פל, צבי שוב משרד עורכי דין
מאמרי דעה
14
2016
|
DUN’S
100
ענף הבניה והנדל”ן -