16 / 162
מאמר דעה
ה
מתווה המוכר של קבוצות רכישה
למגורים ומשרדים אינו חריג בנוף הנדל"ן
בישראל.
קבוצות רבות התארגנו באמצעות מארגן זה או
אחר והקימו שלל פרויקטים, והשיטה מהווה חלק
מהסטטוס קוו של רכישת דירה או משרד כמעט כמו
רכישה בפרויקט יזמי.
לאחרונה אנו נתקלים באלמנטים שנלקחו מתחום
קבוצות הרכישה והמשמשים גם בעסקאות
אחרות.
מצוקת האשראי הקיימת כיום בבנקים, ואשר היוותה
אף היא כשלעצמה קטליזטור לפריחתן של קבוצות
2008(
הרכישה עוד בשנות המשבר הפיננסי הגלובלי
ואילך), במשולב עם עליית המחירים של קרקעות
המיועדות לתעשייה ו/או ללוגיסטיקה, גרמה לכך כי
יזמים מתקשים לממן רכישה והקמה של מתחמים
גדולים בני עשרות דונמים לצרכי הקמת פארק
לוגיסטי למשל.
הצורך והשיטה
קיים מחסור של ממש במגרשים קטנים פנויים
שייעודם לתעשייה ו/או ללוגיסטיקה, בגדלים
התואמים את צרכיהם של משתמשי הקצה
הרלוונטיים, תעשיינים ו/או יבואנים ו/או יצרנים
למיניהם, הזקוקים למגרש בגודל התואם את
צרכיהם, באזורים הנחשבים אטרקטיביים מבחינת
נגישות תחבורתית, וזאת בין היתר לצורך הקלת
שינוע הסחורות ו/או המוצרים וקיצור משך
ההובלה.
בהיעדר היצע מספיק של מגרשים בגודל ובייעוד
מתאים, החלו להתגבש קבוצות רכישה הרוכשות
40 -
במשותף מגרש גדול יותר, לצורך הדוגמא נניח
דונם, ומחלקות את המגרש למגרשי משנה.
אחד מיתרונות השיטה, לעומת קבוצות רכישה
למגורים ו/או למשרדים, הינו כי ברמת קבוצת
הרכישה, אין חובה כלשהי כי הבניה של המתחם
כולו תבוצע במשותף, כפי שנדרש במגדל מגורים
או משרדים.
הואיל וכל חבר בקבוצה רוכש בעצם מגרש משנה
ייעודי לשימושו, יכול כל רוכש לבצע את הקמת
המבנים במגרשו, בהתאם לצרכיו ויכולותיו,
במועד המתאים לו ובהתאם למפרט התואם את
צרכיו הייחודיים, ואין חובה לביצוע במשותף עם
רוכשים אחרים (הגם שתכנון וביצוע משותפים
עשויים להוזיל עלויות ביצוע), הכל למעט תשתיות
משותפות כגון כביש גישה, מאגר מים לפי דרישות
כיבוי אש וכיו"ב שהקמתם נדרשת במשותף.
הסכם השיתוף
הסכם השיתוף הנחתם בין חברי הקבוצה, מגדיר
ומסדיר את ההוראות בקשר עם רכישה משותפת של
המקרקעין לרבות מימון באמצעות בנק מלווה, תכנון
ורישוי של כל אחד ממגרשי המשנה ללא הפרעה
לאחרים, השתתפות בעלויות הקמת התשתיות
המשותפות ובניה עתידית של המבנים במתחם.
בהסכם השיתוף ניתן לקבוע הסדרים מפורטים
דיים, באשר לאופן ניצולן ומימושן של זכויות הבניה
הנתונות למתחם כולו, כאשר כל חבר קבוצה יהא
רשאי לנצל ולממש זכויות בניה ו/או תכסית ו/או
הקלה מכל מין וסוג, כפי חלקו היחסי במתחם, ולא
יותר מכך.
היבטי המימון אינם מורכבים בדומה לקבוצות
רכישה למגורים ו/או משרדים, הן בשל מיעוטם
של חברי הקבוצה, צרכי האשראי הנמוכים יחסית
המתמצים ברכישת המקרקעין בלבד בשלב הראשון,
והקלות הכרוכה בהתנהלותם של חברי הקבוצה מול
המערכת הבנקאית, כדבר שבשגרה.
באופן זה, "נחסכות" מחברי הקבוצה ואף מהמארגן,
כל הטענות הידועות של קשיים בקבלת מימון בנקאי
ו/או עיכובים בהוצאת היתר בניה ו/או במימוש
הפרויקט ו/או חריגות מתקציב הפרויקט, הואיל
וכל רוכש רשאי לפעול לעצמו בענין זה.
על קצה המזלג - אופנים שונים לחלוקת
המתחם - יתרונות וחסרונות
קיימים מספר מבנים משפטיים העשויים להתאים
לחלוקת מגרש למגרשי משנה כאמור, בין בדרך של
עריכת תכנית פרצלציה, בין בדרך של רישום חכירות
שנה, בין בדרך של
999 -
צולבות לפי תשריט ל
התקשרות בהסכם שיתוף ותשריט חלוקה מצורף,
ובין בדרך של רישום בית משותף.
ככל שיש כוונה כי מכוח תכנית החלוקה כאמור,
תירשם בעתיד פרצלציה במקרקעין, נדרש כי
התכנית המוצעת תהא תואמת את הוראות התב"ע,
ככל שקיימת הגבלת גודל מגרש מינימלי והגבלות
אחרות. בנוסף יש לאשר מראש את החלוקה ברשות
המקומית, על מנת לוודא כי אינה סותרת תכניות
עתידיות.
יש לשים לב, כי בעת חלוקת המגרש למגרשי משנה
עקב פרצלציה, עלולים מגרשי המשנה להיפגע עקב
הוראות התב"ע בקשר עם שמירה על קווי הבניין
ומגבלות נוספות, ובסופו של דבר עלול שכרו לצאת
בהפסדו. כמו כן עלולה החלוקה הנ"ל להתחייב
בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית ככל
ששמאי הועדה ימצא כי יש בכך משום השבחת
המקרקעין.
למותר לציין כי במגרשים בבעלות רשות מקרקעי
ישראל ("רמ"י"), יידרש בנוסף גם אישורה של
רמ"י לביצוע הפרצלציה, דבר העלול להיות כרוך
בתשלום דמי היתר לרמ"י, בסכומים ניכרים.
לאור חסרונותיה של חלוקה בדרך של פרצלציה כפי
שפורט לעיל, והיותה כפופה לאישורים רגולטוריים
ו/או לתשלום היטל השבחה ו/או דמי היתר לרשויות,
ניתנת עדיפות דווקא לרישום זכויות במושע עם
הסכם שיתוף ותשריט, ורישום זה יכול וייוותר
כרישום סופי, ויכול וחברי הקבוצה יבחרו אף לרשום
את המתחם בגמר הבניה כבית משותף.
באופן של רישום במושע עם הסכם שיתוף ותשריט,
וכן באופן של רישום בית משותף, עשויים להיחסך
מחברי הקבוצה תשלומי דמי היתר לרמ"י ו/או
היטל השבחה, העלולים לנבוע כתוצאה מחלוקת
המתחם למגרשי משנה. באשר לרישום חכירות
שנים, אופן רישום זה עשוי בהחלט
999 -
צולבות ל
להיות רלוונטי במקרקעין בבעלות פרטית, להבדיל
ממקרקעין בבעלות רשות מקרקעי ישראל, אשר
אינם מתירים רישום זה.
סיכום
נראה איפוא, כי קבוצות הרכישה לא עברו מן
העולם. אלמנטים מתחום קבוצות הרכישה מופיעים
חדשות לבקרים גם בעסקאות אחרות, באופנים
שונים, ולעיתים כפתרון יצירתי למימושה של עסקת
מקרקעין בלתי פתורה.
האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ
משפטי שלם, מקיף ומדויק בסוגיות הנסקרות בו.
הכותב הינו שותף במשרד תיק, גלעד, קינן,
משרד בוטיק המתמחה בעסקאות ובפרויקטים
במקרקעין.
קבוצות רכישה לתעשייה? יש דבר כזה
מאת: עו"ד אופיר קינן
עו"ד אופיר קינן הינו שותף במשרד תיק, גלעד, קינן – משרד עורכי דין
מאמרי דעה
16
2016
|
DUN’S
100
ענף הבניה והנדל”ן -