12 / 162
מאמר דעה
א
ין ספק כי תכנית מחיר למשתכן מהווה
את אחד מהמהלכים המשמעותיים ביותר
שבוצעו בשוק הדיור למגורים בישראל מאז
כהונתו של אריאל שרון ז"ל כשר השיכון בתקופת
. אולם עברה יותר
90-
גל העלייה הרוסית בשנות ה
משנה מאז ההכרזה על התוכנית, אך כידוע, תהליכים
נדל"ניים הינם תהליכים ארוכי טווח ועל כן מוקדם
עדיין לשפוט האם ההשפעה של התוכנית של השר
כחלון תגרום להשפעה רחבה כפי שהשפיעו פעולותיו
.90-
של אריאל שרון על השוק בשנות ה
היות ולא ניתן לצפות עדיין בהשלכות התוכנית,
קיימים ניתוחים רבים וספקולציות רבות לגבי היכולת
של שיווק דירות במסגרת 'מחיר למשתכן' והיכולת
להשפיע על מחירי הדירות בישראל, בטווח הבינוני
והארוך.
במאמר זה ארצה להתייחס להיבט אחר של התכונית,
והוא ההשפעה של תכנית 'מחיר למשתכן', על פעילות
החברות היזמיות.
בקצרה אזכיר כי על פי החלטת קבינט הדיור בראשות
, כל הקרקעות
2015
שר האוצר משה כחלון בחודש יוני
שיווקו ע"י המדינה בייעוד מגורים ישווקו במתווה
של מחיר למשתכן. במתווה זה הקרקע נמכרת ליזמים
במחיר מופחת, כאשר במסגרת המכרז מחויבים
היזמים לשווק את הדירות לזכאי משרד השיכון (נכון
להיום – בעיקר זוגות צעירים חסרי דיור) במחירים
ממחירי השוק.
20%-
הנמוכים בכ
מנגנון המכרזים בנוי בצורה שכזו אשר מתמרץ את
היזמים להתחייב למחיר המכירה הנמוך ביותר לזכאי
משרד השיכון הרוכשים את הדירות.
עד היום שווקו ליזמים במכרזים קרקעות המגלמות
5,000-
אלף דירות, מהן כ
20-
פוטנציאל בינוי של כ
דירות כבר הוגרלו או נמצאים בתהליך הגרלה
לזכאים.
המציאות היזמית לפני תכנית מחיר
למשתכן
אלף
32-
נמכרו כ
2015
עפ"י נתוני הלמ"ס, בשנת
דירות חדשות ע"י יזמים (אשר מכונים פעמים רבות
בטעות 'קבלנים'). היזמים הגדולים ביותר בשוק,
2%-3%
חברות כגון אזורים ושיכון ובינוי אחראיות
בלבד מהיקף זה (כל אחת), כך שמדובר בשוק
משוכלל מרובה שחקנים.
תפקיד החברה היזמית במנגנון הוא קריטי, חברה
יזמית מאגדת את כלל הגורמים המרכיבים את
המוצר שנקרא דירה (קרי: קרקע, אגרות, היטלים,
תכנון, רישוי, מימון, בנייה, פיקוח וכד') לכדי המוצר
הסופי.
הקרקעות למגורים שמשווקת המדינה באמצעות
רשות מקרקעי ישראל מהוות חלק משמעותי
מהקרקעות אשר עליהן בסופו של דבר החברות
היזמיות מתכננות ומוכרת דירות. היזמים רוכשים
קרקעות מהמדינה במחירי השוק, ופועלים לתכנון
מיטבי של הפרויקטים והדירות כך שיתאימו בצורה
הטובה ביותר לביקוש בשוק, כלומר רוכשי הדירות.
בהמשך היזמים בונים ומאבזרים את הדירות
באמצעות קבלני ביצוע ברמה הטובה ביותר, כל
זאת על מנת למשוך את רוכש הדירה הפוטנציאלי
בחברה היזמית האחת ולא אצל אחת ממאות החברות
היזמיות האחרות המתחרות בה.
היזמים עם כניסת תכנית מחיר למשתכן
פרויקט במתווה מחיר למשתכן מייתר חלק מרכזי
מתפקיד החברה היזמית בשוק: היות ומנגנון מכרזי
מחיר למשתכן מגדיר בצורה סגורה לחלוטין את
ההכנסות הצפויות של היזם ואת המוצר עליו לבנות
(אילו דירות, באיזה מפרט). כל המנגנון של חברה
יזמית כאחראית על גיבוש היצע דירות לביקוש אינו
קיים. היזם אינו נדרש לשווק את הדירות, אינו יכול
להתאים לשפר את המוצר וכתוצאה מכך לקבל
הכנסות גבוהות יותר, החברה היזמית אינה מתומרצת
ואינה נדרשת לבנות דירה טובה יותר, חדשנית יותר,
יפה יותר מהדירה של היזם השכן, שכן תמורה זהה
תתקבל לכל דירה כל עוד היא תעמוד במפרט המוכתב
ע"י משרד השיכון במכרז.
כלומר, החברה היזמית אשר משתתפת במחיר
למשתכן, לא תהנה מיתרונות יחסיים רבים שיש
לה (רמת הדירה, איכויות תכנוניות, איכות בנייה,
חדשנות, שיווק ומוניטין וכד'), הוויתור על חלק
מתפקידי החברה היזמית במנגנון הייזום גורמת
לירידת הפרמיה שמושלמת לחברה היזמית והרווח
היזמי עשוי במקרים רבים להישחק בצורה משמעותית
ביחס למה שהחברה היזמית תרוויח בפרויקטים
'רגילים'.
דילמת היזם, האם להשתתף במכרזי מחיר
למשתכן?
מצב זה מציב לחברה היזמית דילמה, האם להשתתף
במכרזי מחיר למשתכן? היות ושולי הרווח בפרויקטים
אלו נמוכים יחסית לפרויקט יזמי 'רגיל', יחייב הדבר
את היזם לשים דגש על חסכון בהוצאות.
חסכון זה מתבטא הן בחסכון בתקורות היזם והן
בחסכון בעלויות הביצוע. כמו כן, יגרור הדבר ויתור
על דיסציפלינות אחרות ששותפות בפרויקטים אחרים
(כגון השקעה עודפת בתכנון ועיצוב פנים, איכויות
שירות, חדשנות וכד').
אני סבור כי הסיבות הנ"ל מונעות וימנעו ממרבית
החברות היזמיות לבצע השקעות נרחבות במסגרת
תוכנית מחיר למשתכן, בעיקר בהתייחס לפרויקטים
פריפריאליים בעלי שולי רווח נמוכים. התוצאה תהיה
כי רוב החברות יחלו לפעול ולאתר מנועי צמיחה
חדשים, כולל בשווקים אחרים, כגון שוק ההתחדשות
, בנדל"ן שאינו למגורים ואף
38
העירונית, תמ"א
פעילות נדל"נית בחו"ל.
החברה היזמית בראי מכרזי מחיר למשתכן
מאת: דרור נגל, מנכ"ל ודירקטור, אזורים
מאמרי דעה
12
2016
|
DUN’S
100
ענף הבניה והנדל”ן -