7 / 162
ש
ר האוצר משה כחלון סימן כמעט
מיומו הראשון בתפקיד את משקיעי
הדיור, כמי שמהווים מכשול משמעותי
לצינון שוק הדיור. בגלל הריבית הנמוכה - שמוזילה
את המשכנתאות מחד ולא מציעה לאותם קונים
מסלולים אטרקטיביים אחרים להשקעה מאידך,
בגלל החיבה שלנו להשקעה בדירות (בין השאר
מתוך דאגה לדורות הבאים), בגלל הטבות מיסוי
שזכו להן משקיעי הנדל"ן ועוד.
בתחילה הפציר בהם כחלון להשאיר את הדירות
למחוסרי דיור, ולאחר מכן מיהר להטיל על המשקיעים
שורה של גזירות, במטרה להדיר אותם מהשוק. ביולי
, אחרי העלאת מס הרכישה לדירה נוספת
2015
לפחות, פנה שר האוצר ישירות למשקיעים.
8%-
ל
"צריך להגיד את זה באומץ – תפנו את הדירות לזוגות
הצעירים", אמר להם כחלון, "שנתיים שלוש תשקיעו
במקומות אחרים, מי קבע שתגזלו את הדירות של
הזוגות הצעירים? צריכה להיות התחשבות, כל אחד
לעצמו? אני לא אומר לנצח, אבל בתקופה של משבר
תתחשבו. אלוקים עזר לכם ואתם עם הון גדול, אבל
יש עוד אנשים שחיים כאן".
אבל במקביל, במשרד האוצר חיפשו גם את הגזר -
יצירת אלטרנטיבה למשקיעים שחפצים להשקיע בדיור,
מה החלופות
ללא רכישת דירה של ממש בשוק.
שעומדות לנגד עיני המשקיעים?
. רכישת מניות נדל"ן
1
התנודתיות בשוק ההון ידועה ומפחידה, אבל מי שלא
פחד ורכש מניות נדל"ן בתקופה האחרונה בהחלט
הרוויח ובגדול. עם כל הכבוד לתשואות בשוק הנדל"ן
הריאלי, מניות הנדל"ן היכו אותן בקלות והעידו על
אמון רב של המשקיעים בחברות המשקיעות ב"ארבעה
קירות".
רשם בשלושת הרבעונים
15
מדד נדל"ן תל אביב
(לעומת תשואה
23%
תשואה של
2016
הראשונים של
,25
באותה תקופה למדד תל אביב
6%
שלילית של
שכולל את החברות הגדולות בבורסה). ועם כל הכבוד
, הכולל בעיקר חברות נדל"ן
15
למדד נדל"ן תל אביב
מניב, המשקיעים שהימרו על יזמי הנדל"ן רשמו
תשואה עודפת של עשרות אחוזים. מניות של חברות
יזמיות כמו חנן מור, דמרי, אזורים ורוטשטיין עלו
.30%-
מתחילת השנה ב
האם העלייה תימשך? קשה כמובן לדעת. ויחד עם
זאת, מי שמאמין ביציבות שוק הנדל"ן למגורים
בישראל לא מוכרח לקנות דווקא דירה כדי לרכוש
על גל העליות.
. אג"ח דיור
2
כדי לצנן את התלהבות הישראלים מהשקעה בדירה
של ממש, וכדי לתת אלטרנטיבה של ממש למשקיעים
שיבקשו לממש את דירתם בעקבות גזירות המס
החדשות, מינה השנה כחלון את סגנו, ח"כ יצחק כהן
(ש"ס) לעמוד בראש צוות שימצא חלופות השקעה
צמודות לנדל"ן, במינימום סיכון.
כבר שנים מנסה המדינה לייצר בישראל מסלול 'שוק
הוני' להשקעה בדיור. בין אם בדרך של פיקדון, אגרות
חוב צמודות למדד הדיור וכיוצ"ב. הרציונל פשוט:
המדינה תנפיק אג"ח שיוצמדו למחירי הדירות - וכך
היא תמנע רכישת דירות שנועדו בעיקר "לבטח"
את הכסף ולשמור על ערכו מחשש להמשך העליות
בשוק.
בהנפקת אג"ח כאלו המדינה בעצם מנסה לייצר
לחץ לצינון השוק ולהורדת ביקושים ומחירים - מה
שאומר שרוכשי אותן אגרות עשויים כמובן להפסיד
על השקעתם (אם מחירי הדירות אכן ירדו).
. קרנות ריט
3
הוסדרה פעילות קרנות השקעה
2016
באפריל
לפקודת
22 '
במקרקעין למגורים, באמצעות תיקון מס
מס הכנסה. תיקון חוק הריטים - קרנות נדל"ן הזוכות
להטבות מיסוי שונות - מאפשר לראשונה לקרנות
לעסוק גם בפרויקטים להשכרה למגורים ולא רק
בנדל"ן מניב (משרדים ומסחר). ההטבה העיקרית
של אותן קרנות היא ההנחה שנותנת להן המדינה
בלבד, לעומת מס
0.5%
במס הרכישה, שעומד על
לפחות למשקיעים באופן פרטי ברכישה
8%
רכישה של
דירה.
מאז אושר התיקון לחוק יש כבר מי שקפץ על העגלה
החדשה. 'מגוריט', קרן ריט חדשה, התהדרה בשמות
ידועים כמו מנכ"לית משרד האוצר לשעבר יעל אנדורן
ומנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר אייל גבאי, וגייסה
מיליון שקל בבורסה בתל אביב. מי
240
בספטמבר
שקונה מניה של מגוריט או של קרנות אחרות שיצטרפו
לשוק מצפה לתשואה מהשכרת הדירות שיהיו ברשות
הקרן, ומעליית הערך של נכסיה. ויחד עם זאת, כל
עוד הפורטפוליו אינו עשיר ומגוון, המשקיעים אמורים
לדאוג ובצדק מכך שהם בעיקר יישאו בנטל דמי הניהול
שגובים מנהלי הקרן.
. עידן המזומן
4
יש גם עוד אלטרנטיבה להשקעה בדיור ולרדיפה אחר
תשואה. בעידן של ריבית אפסית, כשמסביב יש לא
מעט שרלטנים שמנסים לפתות ישראלים להמר על
השקעות מסוכנות רק כדי שכספם לא ישחק חלילה
בבנק, אולי דווקא האפשרות הזו - שמירה על הקרן
בבנק - היא נכון להיום הכי הגיונית ונכונה.
מכל עבר גוברים הקולות המזהירים שהנדל"ן כבר
חצה מזמן את השיא. לאחרונה פרסם מכון שורש
מחקר ארוך ומפורט, המזהיר מ"סכנה גוברת ממפולת
מחירים בשוק הדיור".
ד"ר נועם גרובר, כותב המחקר, מזהיר כי משקי בית
המתגוררים בשכירות ומחזיקים דירה להשקעה גבוה
כעת בשיעור ניכר ממשקי בית ברמות הכנסה דומות
המתגוררים בדירה בבעלותם. כלומר, ישראלים רבים
הם שוכרים ומשכירים - קונים דירה היכן שידם משגת,
ושוכרים דירה היכן שהם עובדים או רוצים לגור.
שנים של עליות
9-
ד"ר גרובר מציין כי "לאחר כ
מחירים, רבים בקרב הציבור הישראלי סבורים כי
מדובר במגמה קבועה וכי מחירי הדירות כלל אינם
יכולים לרדת. כפי שניתן ללמוד מהניסיון הישראלי
והעולמי, אשליה זו אינה מציאותית כלל ועיקר".
לטענתו, קצב הבנייה גבוה מהגידול במספר המשפחות,
וישראלים רבים קונים למעשה דירות כמשקיעים גרידא
(גם אם זו דירתם ראשונה, ולהערכתו מצב זה יישאר
כך בשנתיים הקרובות. כתוצאה מכך יווצר עודף היצע
של דירות בענף הנדל"ן בישראל, ותהליך זה יוביל
לירידה הן במחירי השכירות והן במחירי הדירות. במכון
מזהירים כי באם תהליך זה יקרה במהירות ובעוצמה,
עלול הדבר לגרום למשבר קשה בענף הבנייה ולפגיעה
בערך הנכסים של משקיעים רבים בישראל.
חלופה לארבעה קירות
במקום לרוץ ולקנות דירה להשקעה, אפשר לבחון מסלולים אחרים להשקעה נדל"נית
מאת דרור מרמור, עורך הנדל"ן - גלובס
7
DUN’S
100
ענף הבניה והנדל”ן -
|
2016