13 / 162
מאמר דעה
ב
שנים האחרונות אנו עדים למגמת בתי
המשפט להרחיב את מעגל החייבים בהיטל
השבחה, שלפי הגדרת החוק מוטל על
נישומים שהינם "בעלים" או "חוכר לדורות", גם
על צדדים להסכמי פיתוח או משבצת, שבהם לא
הוקנתה זכות חכירה, אלא זכות פחותה ממנה, כמו:
זכות שימוש או בר רשות.
מגמה זו באה לידי ביטוי בולט במיוחד בחודש
מאי השנה, במסגרת פסק דינו של בית המשפט
ו- בר"ם
7084/13
העליון בענין בר יהודה (ע"א
בר יהודה בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון
468/14
ובניה שומרון ואח' והוניגמן ובניו בע"מ נגד הועדה
המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון ואח').
בפסק הדין שינה בית המשפט העליון, למעשה, את
קנית- ניהול
85/88
"הלכת קנית" הידועה (רע"א
השקעות ומימון בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון
וקבע,
1989
ולבניה רמת גן), שניתנה עוד בשנת
כי יזם בתקופת פיתוח נמצא במעמד של חוכר
לדורות לצורך תשלום היטל השבחה. זאת, למרות
הקביעה השונה והמפורשת בהסכם הפיתוח, שנחתם
עם רשות מקרקעי ישראל ואשר לא הקנה לו זכות
חכירה במקרקעין.
פסק הדין בענין בר יהודה מבטא את תנועת
המטוטלת בבתי המשפט ואת המעבר מפסיקה
דווקנית ומצמצמת יותר ביחס לנישום בהיטל
השבחה, לפסיקה מרחיבה יותר. המגמה הנוכחית
והמרחיבה כבר אינה נוטה, כקודמתה, לאמץ את
אותה הגדרת זכות שנקבעה בהסכם הפיתוח שעל
הפרק, בהיותו הסכם שהמדינה צד לו (באמצעות
רשות מקרקעי ישראל).
היא מתמקדת במבחן מהותי וכלכלי: האם בפועל
מוקנית לנישום זכות חכירה, שמאפשרת לו שליטה
אמיתית במקרקעין, ואשר מקנה לו זכות כלכלית
דומה לזו של חוכר לדורות? ביסוד המגמה המרחיבה
הנ"ל עומדת התפיסה שיש למסות את הנהנה
מההשבחה, אף אם מבחינה הסכמית, במסגרת
הסכם הפיתוח, הוא אינו מוגדר כחוכר לדורות.
מגמת הרחבת מעגל הנישומים האמורה מבטאת,
כך מסתמן, את סופו של עידן אחד ותחילתו של
עידן אחר במשפטנו: את המעבר מהגנה קפדנית על
זכויות הקנין בעידן "המהפכה החוקתית" לצמצום
ההגנה החוקתית על זכויות הקנין והתמקדות במבחן
הכלכלי ובהרחבת מעגל החייבים במס בעידן החדש
והנוכחי. מגמה מרחיבה זו באה לידי ביטוי עוד קודם
לפסק הדין בענין בר יהודה, במסגרת פסק דינו של
2014
בית המשפט העליון בענין בלוך מספטמבר
הועדה המקומית לתכנון ובניה
725/05
(רע"א
השומרון נגד עוזי ושפרה בלוך ואח').
פסק דין זה, שלא עסק בהסכם פיתוח אלא ב"חוזי
משבצת" של ישובים חקלאיים, קבע בהתאם לאותה
מגמה מרחיבה, כי בר-רשות בנחלה חקלאית יחשב
כחוכר לדורות לצורך החיוב בהיטל השבחה. זאת,
חרף הגדרת זכותו כבר רשות ולא כחוכר בהסכם
המשבצת.
בהקשר זה יוער, כי המגמה המרחיבה הנזכרת
הינה פיתוח פסיקתי של בתי המשפט. כפי שצוין
בפסק דין בלוך, המחוקק עצמו לא תיקן את הגדרת
הנישום בהיטל השבחה שבחוק ולא הרחיבה, נהפוך
הוא: הצעת חוק שהוגשה בשעתו בענין לא עברה
והוקפאה.
המגמה המרחיבה של בתי המשפט מעוררת שאלה,
כיצד יתייחסו בתי המשפט להסכמים מיוחדים,
שאינם בהגדרתם או במהותם הסכמי פיתוח או
משבצת.
דוגמא להסכם מיוחד כזה, הסכם הזיכיון של חברת
, נדון בשעתו בבתי
6 '
דרך ארץ ביחס לכביש מס
המשפט המחוזי והעליון ונקבע, כי אין לראות
את חברת דרך ארץ כחוכרת לדורות בכביש לצורך
החיוב בהיטל השבחה. זאת בין היתר, לנוכח העובדה
שהמדובר בחוזה העוסק במשאב ציבורי, שאינו מקנה
לבעל זכות השימוש בו שליטה מלאה במקרקעין.
לפסק דינו בענין בר יהודה, מבהיר בית
76
בסעיף
המשפט העליון, כי פסק דינו אינו מתייחס או חל
על אותם הסכמים מיוחדים, כדוגמת זה שהתעורר
בענין דרך ארץ.
נותר רק לבחון, האם ישכילו בתי המשפט בעתיד
להקפיד על ההבחנה הנ"ל בין הסכמים מיוחדים
להסכמי הפיתוח והמשבצת, בהם עסקו הלכת בר
יהודה ובלוך וליישמה.
אנו סבורים, כי אם לא יפעלו בתי המשפט בזהירות
הדרושה בנדון וימהרו להחיל את אותה תוצאה
גם על הסכמים מיוחדים נימצא, חלילה, במדרון
חלקלק.
או אז תורחב עוד יותר ההגדרה המרחיבה ממילא
שאומצה למונח "חוכר לדורות" ויוטל מיסוי בהיטל
השבחה, שאליו לא כיוונו לא המחוקק ולא הפסיקה
המרחיבה האמורה.
* עו"ד מאיר פורגס הינו שותף בכיר במשרד
ש. בירן ושות', עו"ד תמי אבשלום הינה עו"ד
בכירה במשרד ש. בירן ושות' ומומחית לתחום
היטל השבחה, שניהם מטפלים בתיקים מורכבים
ועקרוניים בתחום היטל השבחה, לרבות תיקים
תלויים ועומדים, בין היתר בסוגיות נשוא מאמר
זה.
מהלכת 'קנית' ועד הלכת 'בר יהודה' –
עד היכן יורחב מעגל החייבים בהיטל השבחה?
מאת: עוה"ד מאיר פורגס ותמי אבשלום
13
DUN’S
100
ענף הבניה והנדל”ן -
|
2016
מאמרי דעה