15 / 162
מאמר דעה
ל
עיתים קרובות, יש מספר בעלים השותפים
במקרקעין, אשר לא בהכרח רצונותיהם
שווים. סיטואציה זו יכולה להיות בימקרה
של יורשים שירשו מקרקעין במשותף, בעלים שקיבלו
זכויותיהם במשותף במסגרת טבלת הקצאות במסגרת
אישורה של תוכנית בנין ערים, בעלים שרכשו
מקרקעין משותפים עם אחרים וכד'. על מנת לממש
הזכויות במקרקעין שכאלה אין ברירה אלא לפרק
השיתוף, שיתוף (אא"כ הינו במסגרת הסכם מפורט
ומחייב), יכול להיות בעייתי ביותר וכדברי חז"ל הינו
"לא חמימא ולא קרירה". (דהיינו דבר פושר, לא
חם ולא קר), הזכות של כל שותף לפרק השיתוף
במקרקעין מעוגנת במסגרת חוק המקרקעין, על-פיו
כל שותף זכאי, בכל עת, לדרוש את פירוק השיתוף.
הסמכות העניינית לדון בתביעה לפירוק שיתוף
במקרקעין נתונה לבית משפט השלום, כאמור בסעיף
) לחוק בתי המשפט:
3()
(א
51
"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או
בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם.... יהיה
שוויו של נושא התביעה אשר יהיה".
במשך השנים פיתחו בתי משפט השלום מיומנות
ורכשו ניסיון רב בתביעות של פירוק שיתוף במקרקעין
כאשר במרבית בתי המשפט ישנם שופטים ספציפיים
אשר מתמחים בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין בין
היתר לאור ניסיונם שנצבר מדיון בתביעות מסוג זה.
המציאות התכנונית בארצנו יוצרת לעיתים קרובות
מצב יחודי מבחינה משפטית. מצב לפיו שותפים
במגרש, נהפכו לכאלו במסגרת טבלת ההקצאות של
תכנית בנין עיר שאושרה, בפועל ועד לרישומה של
תכנית בניין העיר במרשם המקרקעין עדיין מופיעים
השותפים בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של
חלקות שונות ונפרדות (ויתכן שאף עם שותפים
אחרים בכלל).
מציאות זו נוצרת כתוצאה מכך שקיים פער במועדים
שבין אישור התכנית למתן תוקף, לבין רישומה של
התכנית בלשכת רישום המקרקעין. לעיתים לוקח דבר
רישומה של התכנית שנים ארוכות.
לחוק התכנון והבניה
125
אומנם בהתאם לסעיף
קיימת חובה לרשום התכנית בלשכת
1965-
תשכ"ה
רישום המקרקעין במועדים הקבועים שם אולם
בפועל, לעיתים חולפות שנים ארוכות עד לרישום
התכנית בלשכת רישום המקרקעין.
בתקופה זו אין כל מניעה לממש את הזכויות שאושרו
במסגרת התכנית באמצעות הוצאת היתר בניה ובניה
על המגרש.
במצב דברים זה של שותפים במגרש שטרם נרשם
כחלקה חדשה ונפרדת בלשכת רישום המקרקעין,
ובהעדר הסכמות עם כלל השותפים נאלצים אלו
החפצים בקידום מימוש הזכויות להגיש תביעה לפירוק
השיתוף במגרש, הגשת תביעה לפירוק שיתוף במצב
שכזה מעלה שתי סוגיות:
האם ניתן לתבוע פירוק שיתוף בזכויות שנוצרו מכוח
תכנית בניין עיר בשלב הביניים, קרי לאחר שפורסמה
התכנית באופן סופי למתן תוקף לבין מועד רישומו
הסופי של המגרש כחלקה חדשה בלשכת רישום
המקרקעין?
למי נתונה הסמכות העניינית לדון בתביעה שכזו, האם
לבית משפט השלום בסמכותו לפי חוק המקרקעין?
האם לבית המשפט המחוזי לפי חוק המטלטלין?
במהלך השנים זכינו לדעות שונות ולהחלטות שונות
של בתי המשפט השונים כאשר נתבעים רבים ניסו
לעכב ההליכים לפירוק השיתוף בטענות פרוצדוראליות
בדבר האפשרות להגיש תביעה בשלב זה כמו גם מיהי
הערכאה המוסמכת.
לאחרונה שאלה זו נדונה בין היתר אצל כב' השופט
יהושע גייפמן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב במסגרת
נוריאלי לוי שרה ואח' נ'
54109-02-14 )
תא (ת"א
.26.4.15
[פורסם בנבו] מיום
שמואלי שלמה
באותה התביעה הצדדים הפכו להיות שותפים במגרש
חדש שנוצר כתוצאה מתכנית בנין עיר בעיר הרצליה.
במסגרת תכנית בנין העיר ניתן היה לבנות במגרש
המשותף עשרות יחידות דיור וכל הניסיונות בין הצדדים
להגיע להסכמות ביניהם לא צלח. לפיכך פנתה התובעת
ודרשה את פירוק שיתוף במגרש על דרך של מכירה.
במסגרת טענותיהם טענו הנתבעים, בין היתר, כי לא
ניתן לפרק שיתוף בזכויות שנוצרו מכוח חוק התכנון
והבניה בשלב הביניים, שלב שבין האישור הסופי של
תכנית האיחוד והחלוקה לבין רישומו כחלקה חדשה
במרשם המקרקעין. בנוסף טענו הנתבעים כי הסמכות
לדון בתובענה הינה לבית משפט השלום.
בית המשפט המחוזי פסק כי על אף שהזכויות במגרש
"הערטילאי" טרם נרשמו כחלקה חדשה בלשכת
רישום המקרקעין, עדיין ניתן לפרק את השיתוף בין
השותפים.
השופט גייפמן הוסיף בפסק הדין כי הכרה באפשרות
פירוק השיתוף בתקופת הביניים שעד לרישום החלקה
החדשה (הליך שיכול לארוך כאמור שנים ארוכות),
רק תביא ליצירת התאמה בין מערכת דיני התכנון
והבניה לבין מערכת דיני המקרקעין, במיוחד כאשר
אין חולק על כך שהבעלים במגרש החדש שנוצר רשאי
להגיש בקשה להיתר בניה ולממש הזכויות בדרך של
בניית מבנה עוד בטרם רישום החלקה החדשה במרשם
המקרקעין.
עוד הוסיף בית משפט המחוזי, כי תכנית בנין עיר
שאושרה באופן סופי ומוחלט הופכת לחיקוק ואי רישום
הזכויות לא פוגע בתוקף הזכויות שיש לבעליהם.
אשר על כן נקבע כי ניתן לפרק השיתוף גם במגרש
שכזה, זאת חרף העובדה שאלו טרם נרשמו כחלקה
חדשה.
לעניין טענת הסמכות העניינית קבע בית המשפט
כי זכויות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין,
יש לפרקם לפי חוק המיטלטלין ועל כן בעת בחינת
סמכותו העניינית של בית המשפט, יש לבחון את שווי
₪
מיליון
2.5
המקרקעין (היה ושווי המקרקעין הוא מעל
תהא הסמכות לדון בפירוק השיתוף לבית המשפט
המחוזי וככל ושווי המקרקעין הינו פחות מסכום זה
תהא הסמכות לבית משפט השלום).
סוגיית הסמכות העניינית לפירוק שיתוף במגרש אשר
נוצר מכח תכנית בניין עיר ואשר טרם נרשם כחלקה
חדשה בלשכת רישום המקרקעין אינה מוסדרת בחוק
אך לאחרונה קיבלה עמדתו זו של השופט גייפמן חיזוק
1924/16
בפסיקת בית המשפט העליון במסגרת רע''א
בע"מ
3
עבדאללה אבו ג'אנם ואח' נ' נכסי רמלה
.20.4.16
[פורסם בנבו] מיום
ואח'
בבית המשפט העליון שם נדונה סוגיה זו במסגרת
בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי
מרכז בלוד.
בית המשפט העליון מפי כב' השופט יורם דנציגר
אמנם אינו מכריע באופן מפורש בסוגיה אך מציין כי
הלכה למעשה מדובר בזכויות חוזיות מאחר והחלוקה
התכנונית טרם עוגנה מבחינה קניינית. משכך מתן
הסעד המבוקש בתביעה לא יקנה זכות קניינית כלשהי,
אלא, לכל היותר, זכות אובליגטורית, התקפה במישור
היחסים החוזי.
לאור האמור קבע בית המשפט העליון כי צדק בית
המשפט המחוזי בקבעו כי הסמכות העניינית תיקבע
בהתאם לשווי התביעה.
לדעתנו, לא ראוי שהסמכות העניינית לדון בתביעה
לפירוק שיתוף במקרקעין תשתנה בהתאם ליעילותם
(או אי יעילותם) של רשויות התכנון ברישום תכניות
בניין עיר המאושרות על ידם. שופטי בתי משפט השלום
אשר דנים רבות בסכסוכי מקרקעין בכלל ובתביעות
לפירוק שיתוף במקרקעין בפרט, ראוי שידונו אף
בהליכי פירוק השיתוף גם אם אלו מוגשות בשלב
הביניים שבין אישורה של תכנית בניין עיר לבין מועד
רישומה בפועל במרשם המקרקעין. ממילא בתקופה
זו רשאים בעלי המגרש לממש זכויותיהם בדרך של
קבלת היתר בניה ובניית מבנה על גבי המקרקעין, משכך
במהות עסקינן בזכויות במקרקעין לכל דבר ועניין ולא
זכויות תכנוניות גרידא.
ראוי היה שהמחוקק יבהיר חד משמעית כי הערכאה
היחידה שתדון בתביעות פירוק שיתוף במקרקעין
הינה בית משפט השלום, הן אם החלקה רשומה והן
אם מדובר במגרש שנוצר בתכנית בנין ערים חדשה
ואשר טרם הושלם רישומו כחלקה חדשה בלשכת
רישום המקרקעין.
סמכות עניינית בתביעות פירוק שיתוף
מאת: עוה"ד אביעד שוב וטל גליקסמן
עוה"ד אביעד שוב וטל גליקסמן, משרד שוב ושות' המתמחה בדיני מקרקעין ותכנון ובניה
15
DUN’S
100
ענף הבניה והנדל”ן -
|
2016
מאמרי דעה