3 / 162
דורון כהן
יו"ר ומנכ"ל דן אנד ברדסטריט ישראל
שנים של עלייה חסרת תקדים במחירי הדיור. בתקופה
10
עברנו
והשכר הריאלי
100%-
זו מדד מחירי הדירות של הלמ"ס עלה בכ
ועד היום ננקטו
2010-
. הפער הזה מדאיג מאוד. מ
8%-
הממוצע עלה לפי הלמ"ס בכ
עשרות צעדים להורדת מחירי הדיור. ועדיין, במשך כל השנים הללו לא טיפלו בהגדלת
התחילו להגביל את קבוצות הרכישה, כי חשבו
2010-
היצע הדירות בצורה רצינית. ב
שהן אלו שגורמות לעליית מחירים. לאחר מכן התחילו למסות מעט את המשקיעים
ולהגביל את שיעור המימון שהם יכולים לקבל מהבנקים. אחר כך התחילו בניסיון
לייעל את הליכי התכנון במטרה לקצר את משך קבלת היתרי בנייה, אחר כך יצאו עם
תכניות מיוחדות כמו מחיר מטרה ותכנית התחדשות עירונית ותכנית הסכמי גג ומחיר
ממשלות, שכל אחת שמה לה באג'נדה לטפל בדיור, ואף אחת מהן
3
למשתכן. עברנו
לא באמת טיפלה בחסמי ההיצע. משך הבנייה התארך מאוד והגיע לשנתיים וחצי
בממוצע. זו הוכחה לכך שאין טיפול רציני בבעיות המבניות של ענף הנדל"ן.
האם המשק מסוגל בכלל להגדיל את היקף התחלות הבניה?, לא בטוח שבתנאים
בשנה. יש מחסור
50,000-
הנוכחיים ניתן להגדיל את התחלות הבניה ליותר מ
בעובדים בעבודות רטובות, יש מחסור במהנדסים, אין שינוי מהותי בזמני קבלת
היתרים, הבנקים הגדולים נמצאים קרוב למגבלת האשראי שלהם והם בררנים, בשנים
האחרונות, לא מעט קבלני ביצוע נקלעו לקשיים, בין היתר בגלל תמחורים בעייתיים
שלהם וצמצום משמעותי של האשראי לביצוע במערכת הבנקאית. כל זה מייצר מצב
של היצע קשיח שלא יכול לגדול.
הביקוש לדירה גדל בשנים האחרונות בצורה דרמטית בגלל ריבית נמוכה מאוד ובגלל
העדפה מסויית ברורה ביחס לאפיקי השקעה אחרים. בסופו של דבר, היצע הדירות,
הקשיח יחסית, אינו בנוי להתמודד עם ביקושים כל כך גבוהים. כשמוסיפים לביקוש
את המשקיעים ומשפרי הדיור – התחלות הבניה אינן מספיקות. אנחנו מגיעים למצב
השנים האחרונות
10-
שנוצרת תחרות בין משקי הבית למשקיעים על היצע מוגבל. ב
2006-
ב
2.1%-
– מ
5
שיעור משקי הבית שהחזיקו ביותר מדירה אחת גדל כמעט פי
, וללא חלופות השקעה טובות יותר, המצב לא ישתנה.
10%-
לקרוב ל
בנק ישראל התריע לפני כשלושה חודשים שהסיכון העיקרי של המערכת הבנקאית
הוא החשיפה של הבנקים לנדל"ן והוא מדגיש החשיפה למשכנתאות, שעולה בקצב
גבוה. אבל אנחנו רואים משהו מדאיג יותר מהמשכנתאות וזה האשראי של משקי
הבית ללא המשכנתאות. זוגות צעירים קונים דירות, כשחלק משמעותי מההון העצמי
שלהם הוא חוב – הלוואות שנטלו מהבנקים, חברות כרטיסי אשראי, הגופים המוסדיים
וגם מגופי מימון חוץ בנקאי. משכנתא ניתנת כנגד בטוחה, בשיעור מימון שמאפשר
לבנק להתמודד עם ירידת מחירים, וגם חלק מהותי מהמשכנתאות מוגבל לעד שליש
ריבית משתנה, אבל האשראי שלא לדיור הוא אשראי סולו שניתן לתקופות זמן
קצרות, הוא יקר יותר וגובה ההחזר שלו יכול לנסוק בסביבת ריבית עולה. ואף אחד
לא ממש יודע כמה מהאשראי שניתן לציבור, שימש כהון עצמי לרכישת דירה. היקף
החובות הנערם עלול להשפיע על המרקם החברתי שלנו ולכן הוא צריך להדאיג
אותנו מאוד.
מיוחדת זו אנו ממשיכים לספק, זו שנה שלישית ברציפות,
DUN'S 100
במהדורת
שער לעולם הבנייה והנדל"ן בישראל ולשקף, במבט על, את הנעשה בענף באמצעות
מאמרים מקצועיים, סקירות, תחזיות וטבלאות דירוג, לצד פרופילי החברות המובילות
את הענף בישראל והמנהלים העומדים בראשן.
, אנו ממשיכים לעקוב אחר ענף הבנייה והנדל"ן ולקוות להמשך
2017-
כשפנינו ל
צמיחותו ושגשוגו כאחד ממנועי הצמיחה החשובים והמרכזיים של המשק הישראלי.
בברכה,
דורון כהן
יו"ר ומנכ"ל דן אנד ברדסטריט ישראל
איתן מדמון
מנכ"ל גלובס
בכל קבלת החלטה, כלל בסיסי קובע כי טרום קבלתה,
יש לוודא כי מונחים לפניך כל הנתונים והמידע הנדרשים
לצורך קבלת ההחלטה הרלבנטית, ובעיקר אם זו החלטה מאוד חשובה. זה
אמנם לא מבטיח בהכרח שנקבל החלטה שאינה מוטעית, אבל ללא מידע
ונתונים אלו, קבלת ההחלטה משולה למעין הימור.
, שראויה בהחלט לקבל תוארה כ"מעצמה טכנולוגית",
2016
בישראל של שנת
בתחומים רבים, עדיין מגששים באפלה ומקבלים החלטות על-סמך תחושות
והערכות.
תחום הבנייה למגורים נמצא במרכז השיח הציבורי-כלכלי בשנים האחרונות.
וזה עשור כמעט, הממשל לא מצליח לייצב, לבלום או להוריד את מחירי הדירות
בישראל. העובדה המדהימה ביותר במצב הזה, עוד לפני חוסר היכולת לעמוד
במשימה המורכבת הזו, היא קיום או יותר נכון אי-קיום של מסד נתונים בסיסי
ביותר על-מנת לקבל כל החלטה שהיא בתחום.
לדוגמה, נתונים כמו - כמה דירות חסרות בישראל; מהו שיעור העלייה של
מחיר דירה ממוצעת בישראל, ו/או בחתך אזורי. כמה דירות מושכרות בארץ.
.2016
מהו היקף ההכנסות משכירות בישראל של
אלו הם נתונים הכרחיים לכל מקבל החלטה שהיא בתחום הנדל"ן ובענף הדיור.
הבעיה היא, שמכל מסד נתונים או גוף, ניתן לקבל תשובה שונה לחלוטין לכל
אחת מהשאלות הרלבנטיות הללו. אם כך, אין פלא שאנחנו מתקשים לעמוד
ביעדים, ששנה אחר שנה אנו מציבים לעצמנו, ואף נכשלים בחלק מהם.
איפה טמון מוקד הבעיה העיקרי. בביקוש? בהיצע? בהתפלגות הרוכשים,
המשקיעים ובעלי דירה ראשונה? כמה יחידות-דיור משמשות לעסקים?
100,000
התשובות לשאלות אלה לא ברורות אפילו היום. אם חסרות בארץ היום
יחידות-דיור למבקשי דירות? - איפה מתגוררים כל אותם חסרי הדיור? אצל
ההורים? ביחידות מפוצלות?
כלל נוסף הנדרש לפעילות כלכלית מקרואית, הוא ודאות ויציבות. על בסיס זה,
ניתן לתכנן ולחזות טוב יותר תהליכים ואת אופן השפעתם. מספר התוכניות,
השינויים המבוצעים בהן, גם לאחר ההחלטה על כל תוכנית, ותכיפות ההחלטות,
מהווים חסם משמעותי ליכולת ליצור שינוי מהותי.
יתרה מכך, אף פעם לא בוצע ניתוח מעמיק ויסודי לכשלים הגורמים לחוסר
היכולת להגדיל באופן משמעותי את התחלות הבנייה השנתיות. האם האשם
תלוי ברגולציה? אמצעי ייצור? חדשנות? שולי רווח ביצועי נמוכים? הליכי
תכנון מסורבלים וארוכים? מימון? פיקוח? או בגורמים נוספים.
לעיתים נדמה, כי כל בעל תפקיד חדש מנסה ליצור בכוח מורשת משלו, ובמחי
יד מבטל את זו של קודמו. זוהי אנומליה שחייבת להיפסק. כי כך לא נפתור ולא
תיפתר שום בעיה בסדר גודל שכזה.
ואולי בכלל הבעיה תיפתר בדיוק כפי שהחלה. באמצעות גידול מתון של
יחידות-דיור, ועלייה הדרגתית
55,000-
התחלות בנייה מדי שנה, נניח לכיוון ה
של שיעורי ריבית בנק ישראל במשק.
ואז יתברר, כי כל ההבטחות והתוכניות למיניהן, חלומות ומקסם שווא הן.
ועל כך כבר טבעו חכמים מאיתנו את הפתגם "סוף מעשה במחשבה תחילה".
זו השנה השלישית, שבה אנו ב"גלובס", בשיתוף עם דן אנד ברדסטריט מגישים
לכם הקוראים את המדד המדרג את הגופים, שיחד עם החלטות מושכלות במגזר
הציבורי, יצטרכו לעמוד במשימה הקריטית והחשובה הזו.
קריאה נעימה,
איתן מדמון
מנכ"ל גלובס
3
DUN’S
100
ענף הבניה והנדל”ן -
|
2016